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Compra de imóveis na planta requer conhecimento sobre prazos e principais garantias
Maria Rachel Coelho - 18/07/2011

Com atrasos cada vez mais frequentes, consumidores devem estar informados de todas as condições antes da assinatura do contrato.

Com a ampliação da oferta de crédito, comprar um imóvel tem se tornado acessível para uma crescente camada da população. Quando a escolha é adquirir um imóvel ainda na planta, a pesquisa e a atenção devem ser redobrados para evitar prejuízos. Diversos contratempos podem ocorrer durante a obra, levando a pequenos ou intoleráveis atrasos na entrega das chaves.

O problema do atraso na entrega do imóvel vem crescendo tanto que há um Projeto de Lei em tramitação na Câmara dos Deputados (PL 178 /11) que prevê obrigar as construtoras a pagarem ao consumidor uma multa correspondente a 2% do valor do contrato devido ao atraso, acrescida de juros de 1% ao mês até a data efetiva da entrega do imóvel.

Com ou sem a nova lei, o que as pessoas interessadas em comprar um imóvel na planta devem fazer é analisar todas as cláusulas contratuais no momento da compra, principalmente as que citam a variação do valor das parcelas ao longo do financiamento e se consta previsão no contrato sobre multa no caso de atraso na entrega ou por qualquer outro descumprimento contratual, tanto por parte da construtora como do consumidor.

Verificar as formas de pagamento, opções de financiamento e demais informações atreladas à quitação do imóvel são essenciais para que o consumidor não se surpreenda negativamente.

Carência

Observe também se no contrato existe as especificações que garantem um prazo de carência para a entrega do imóvel, geralmente de 6 (seis) meses, que fica estipulado à incorporadora para fazer os últimos ajustes antes da entrega do bem. Esse prazo é conhecido como a "cláusula dos 180 dias".

Inicialmente, é preciso esclarecer aos consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal, pelo fato desses contratos serem de adesão, ou seja, as cláusulas são pré-estabelecidas e impostas aos adquirentes, não havendo escolha sobre seu conteúdo por parte do aderente. Assim sendo, esses contratos incluem várias cláusulas abusivas.

Uma das cláusulas abusivas mais comuns é justamente essa "cláusula dos 180 dias" pois oferece à construtora um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula determina data para a conclusão do empreendimento, mas, excepciona prevendo uma prorrogação de 90 dias, 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. É evidente que tais previsões contratuais são abusivas e desproporcionais já que as obrigações dos consumidores são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas.

Legislação

O Código de Defesa do Consumidor é um micro-sistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, sendo dotado de normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. E nestes casos, institui dentre outras opções de direitos básicos dos consumidores

" a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais " (art. 6º,V).

Assim como o art. 51 do Codecon estatui:

"São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Assim sendo, sempre que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo inicial, o consumidor poderá ajuizar demanda pedindo a revisão do contrato com o reconhecimento judicial da abusividade de tais cláusulas, além de indenização pelos prejuízos que eventualmente tenha suportado.

As únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar:

a) a existência de um caso fortuito ou de força maior

b) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso.

Importante, informar aos consumidores que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente de acordo com o artigo 14 do Codecon:

"O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, (...) "

Dentre os danos materiais pode-se ter :pagamento de aluguel por conta da venda de um antigo imóvel; planejamento de aquisição do imóvel maior por causa da chegada de um filho; previsão de receber o imóvel no prazo inicial por conta de um casamento; além de todos os transtornos e aborrecimentos poderem ser reconhecidos pelo juiz como dano moral.

O STJ já pacificou entendimento de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Também é possível a cobrança dos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Ou seja, como se invertesse: cobrando da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. Normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2% também sobre o imóvel.

O saldo devedor a ser pago pelos adquirentes de imóveis na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso. Tal prática também é abusiva, podendo o consumidor requerer judicialmente que o saldo seja, somente atualizado monetariamente e desconsiderado qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Vale lembrar a possibilidade de vários adquirentes ajuizarem a demanda juntos (o que se chama em Direito de Litisconsórcio) o que dá mais força na ação e leva a economia processual, uma vez que o juiz decidirá de modo uniforme (litisconsórcio unitário) para todos os demandantes, no caso, sendo todos adquirentes do mesmo empreendimento. Apenas o que muda é na fase de execução dos prejuízos causados, onde cada um dos demandantes vai executar individualmente seus próprios prejuízos que nunca serão iguais uns dos outros.

Nessas ações, os adquirentes (consumidores) podem pedir já na petição inicial, uma multa diária ( o que se chama em Direito de Astreintes) contra a construtora, até a data da entrega, o que também não impede que o juiz a determine mesmo que ela não tenha sido pedida, pois de acordo com o artigo 461, ̕§ 4° do Código de Processo Civil, o juiz pode aplicar essa multa diária de ofício (sem pedido do autor).

Garantias

A partir do momento em que o consumidor recebe o imóvel pronto, começam a valer os prazos de garantia. O CDC (Código de Defesa do Consumidor) estabelece um prazo de 90 (noventa) dias para defeitos aparentes de fácil constatação. Se o defeito for de difícil constatação, o prazo de 90 (noventa) dias somente começa a correr a partir do momento em que o defeito se tornar evidente.

No caso de risco na construção, perigo de ruína que comprometam a segurança do consumidor, o prazo para pedir indenização pelos danos sofridos na Justiça é de 5 (cinco) anos. Isso significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com esses graves defeitos, denominados vícios de construção e responderá se esses vícios provocarem danos ao consumidor.

Quando o consumidor notar algum defeito oculto no imóvel, como problemas de torneiras pingando, infiltração, na fiação elétrica ou rachaduras, deve comunicar à construtora, por carta com AR (aviso de recebimento), a natureza e a origem do problema. A construtora deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação do imóvel, deverá fazer o reparo. Em casos de problemas nas áreas comuns do edifício, o síndico deve se encarregar de comunicar o caso à construtora.

O Procon/RJ registra inúmeras reclamações de adquirentes de imóveis na planta que não recebem no prazo. Nossa orientação é que o consumidor procure um dos postos de atendimento do órgão a fim de que os técnicos verifiquem as cláusulas contratuais.